זכויות מינרליות | מידע על השכרת נפט וגז ותמלוגים

תוֹכֶן

• עמלה פשוטה - בעלות מלאה
• זכויות משטח לעומת זכויות מינרליות
• קנייה / מכירה של זכויות מינרליות
• שכירות מינרלים ותמלוגים
• זכויות נפט וגז
• יחידת נפט וגז ואיחוד
• משא ומתן על זכויות מינרליות
• יש יותר חוזה טוב מכסף!
• חילוקי דעות במהלך חילוץ
• נזק לעיכוב לפני השטח
• נזק לאקוויפרים
• קניית בית, אדמה או משק
• חוקים ממלכתיים ומקומיים חלים תמיד
• מה מכנה "מינרל"?
• על איזה כסף אנו מדברים?
• שלוש קווים תחתונים
• הצהרת אחריות

"זכויות מינרליות" לזכות אדם או ארגון לחקור ולהפיק את הסלעים, המינרלים, הנפט והגז שנמצאים מתחת לפני השטח של שטח אדמה. הבעלים של זכויות מינרליות יכול למכור, להחכיר, מתנה או לרשום אותם לאחרים באופן פרטני או כולו. לדוגמא, ניתן למכור או להחכיר זכויות לכל סחורות המינרלים שמתחת לרכוש ולשמור על זכויות על פני השטח. אפשר גם למכור את הזכויות ליחידת סלע ספציפית (כמו התפר פחם פיטסבורג) או למכור את הזכויות לסחורה מינרלית ספציפית (כמו אבן גיר).

עמלה פשוטה - בעלות מלאה

ברוב מדינות העולם כל מקורות המינרלים שייכים לממשלה. זה כולל את כל הסלעים, המינרלים, הנפט והגז החשובים הנמצאים על פני כדור הארץ או בתוכו. ארגונים או יחידים במדינות אלו אינם יכולים לחלץ ולמכור כל סחורה מינרלית באופן חוקי מבלי שקיבלו לראשונה אישור מהממשלה.

בארצות הברית ובכמה מדינות אחרות, במקור הוענקה בעלות על משאבים מינרליים ליחידים או לארגונים שהיו ברשות השטח. לבעלי נכסים אלה היו גם "זכויות שטח" וגם "זכויות מינרליות". בעלות פרטית מלאה זו ידועה כ"רכוש פשוט בתשלום ".

תשלום פשוט הוא סוג הבעלות הבסיסי ביותר. הבעלים שולט במשטח, בתחתית ובאוויר מעל נכס. לבעלים יש גם את החופש למכור, להחכיר, לתת או לרשום זכויות אלה באופן פרטני או כולו לאחרים.

אם נחזור אחורה בזמן לימים שלפני קידוח וכרייה, עסקאות נדל"ן היו העברות פשוטות בתשלום. עם זאת, ברגע שהתאפשר ייצור מינרלים מסחרי, הדרכים בהן אנשים מחזיקים ברכוש הפכו מורכבים הרבה יותר. כיום, החכירה, המכירות, המתנות וההפקדות של העבר הניבו נוף בו מרובים אנשים או חברות הם בעלי בעלות או זכויות חלקיות על חבילות נדל"ן רבות.

ברוב המדינות יש חוקים המסדירים את העברת זכויות המינרלים מבעלים אחד למשנהו. יש להם גם חוקים השולטים בפעילות כרייה וקידוחים. חוקים אלה משתנים ממדינה למדינה. אם אתה שוקל עסקת זכויות מינרלים או שיש לך חששות לגבי שאיבת מינרלים בקרבת הנכס שלך, חשוב להבין את חוקי מדינתך. אם אינך מבין את החוקים הללו, עליך לקבל ייעוץ מעורך דין שיוכל להסביר כיצד הם חלים על מצבך.

מכרה פחם משטח: משאיות כרייה גדולות עמוסות בפחם במכרה פני השטח הזה. כאן מוסרים שני תפרי פחם עבים. כריית השטח כוללת הפשטת כל הנטל העשוי (סלע ואדמה מעל התפר הפחם), הסרת הפחם, החלפת הנטל והתחזקות האדמה מחדש. כריית השטח מפריעה לחלוטין את הארץ ומייצרת נוף חדש. ניתן לעשות זאת כאשר תפרי פחם קרובים לפני השטח. בהתאם לאיכות הפחם וגורמים אחרים, ניתן להסיר כעשרה מטר של עומס יתר עבור כל רגל של פחם. תמונה של זכויות יוצרים / Rob Belknap.

זכויות משטח לעומת זכויות מינרליות

"אני אשלם לך 100,000 $ עבור הפחם שמתחת לרכושך!" סוג זה של עסקה התרחש פעמים רבות. לבעלים הפשוט בתשלום לא יכול להיות אינטרס או יכולת לייצר את הפחם מתחת לרכושו אך חברת פחם כן.

בעסקה מסוג זה הבעלים רוצה למכור את הפחם אך לשמור על החזקה והשליטה על פני השטח. חברת הפחם רוצה לייצר את הפחם אך אינה רוצה לשלם מחיר נוסף לרכישת הבניינים והמשטח. אז, נעשה הסכם לחלוק את הנכס. הבעלים המקורי ישמור על הבניינים והזכויות על פני השטח, וחברת הפחם תרכוש זכויות על הפחם. העסקה יכולה לכלול את כל סחורות המינרלים (הידועים או הלא ידועים) שקיימים מתחת לנכס, או, ניתן להגביל את העסקה לסחורה מינרלית ספציפית (כמו "כל הפחם") או אפילו יחידת סלע ספציפית (כמו "פיטסבורג") פחם ").

מכרה פחם תת-קרקעי: כאשר הפחם יהיה עמוק מכדי שיעלה את מכרה, חברת כרייה תקים מכרה תת-קרקעי. הם יכולים לחדור לתפר הפחם או לקדוח פיר גדול עד לגובה הכרייה. פירים אלה גדולים מספיק כדי להוריד ציוד כרייה ועובדים למכרה ולהסרת פחם. יש לבנות פירים נוספים כדי לאוורר את המכרה. כרייה תת-קרקעית עלולה לפגוע במשטח מפני שהחדרים והמעברים בדרך כלל נסגרים במהלך קריסה או התיישבות לאורך זמן. לעיתים הנזק מתרחש לאחר שאנשים אחראיים מתים וחברות הכרייה מנוטרלות. לפיכך, אין מי להגיש תביעה. לחלופין, החוזה שהעביר את זכויות המינרלים נתן לחברת הכרייה חסינות. הלשכה לניהול קרקעות.

קנייה / מכירה של זכויות מינרליות

קנייה / מכירה של תפר פחם זה הרבה יותר מורכב מאשר לקנות / למכור מכונית. כשאתה קונה מכונית אתה פשוט משלם עבורו, הגיש העברת כותרת לממשלה והסיע את המכונית הביתה. כאשר המכונית שחוקה היא עוברת לחצר הזבל והדבר היחיד שנותר הוא זיכרון. עם זאת, כאשר נרכשים זכויות מינרלים, תהיה לקונה ולכל בעלי זכויות המינרלים העתידיים זכות לנצל את הנכס. וכן, על המוכר וכל בעלי השטח העתידיים לחיות עם ההשלכות. בדרך כלל מיצוי מינרלים יתרחש בזמן כלשהו בעתיד. חברות הכרייה מתזמנות לרוב את הציוד והעובדים שלהן שנים מראש. לחלופין, חברת הכרייה עשויה לרכוש את הנכס כ"עתודה "עתידית.

יתכן גם שלבעל המינרלים החדש אין כוונות לייצור. הם פשוט קונים את הנכס כהשקעה. מטרתם היא למכור את זכויות המינרלים לחברת כרייה שתיקח על עצמה את חובות הייצור. ספקולנטים שאינם מתכוונים לכרות קונים המון תכונות מינרליות. הם פשוט מנסים להיות "גברים אמצעיים" הרוכשים נכסים בעלי ערך מבעלי יחידים ומתווכים נכסים אלו לחברות כרייה במחירים גבוהים יותר.

(קונים "ספקולנטים" אלה משתמשים לעתים קרובות באופציות. בעסקת אופציה הם מציעים לבעל הנכס סכום כסף קטן כיום לאפשרות לקנות את הנכס במחיר מוגדר בתאריך מוגדר או לפניו. ואז מנסה למצוא במהירות מישהו שישלם מחיר גבוה עוד יותר וירוויח משמעותית. אם הספקולטר לא מצליח לשלם את המחיר שצוין עד לתאריך התפוגה, בעל הנכס ישמור על תשלום האופציה.)

כאשר חברה קונה זכויות מינרליות, היא גם קונה את הזכות להיכנס לנכס ולהסיר את המשאב בזמן כלשהו בעתיד. ברוב העסקאות הללו אין לבעל השטח שום אמירה מתי מתרחש הכרייה, כיצד זה ייעשה ומה ייעשה כדי לשקם את הנכס. רוב המחלוקות בין קונים למוכרים מתרחשות בזמן הכרייה. אם המוכר רוצה שליטה כלשהי באותו זמן, עליו לצפות מה עלול להשתבש ולכתוב חוזה שישמור על רצונותיו. זכור כי נכדתך עשויה להיות בעלת הנכס כשמוצא מיצוי. שילמת לך מראש אבל הוא יחיה עם העסקה.

אומדן טחנת הפחם: כמה טונות פחם יש שם למטה? זהו חישוב קל למדי. רגל דונם היא יחידת המדידה הבסיסית של פחם מתחת לפני האדמה. מטר דונם של פחם הוא שטח של דונם אחד ועובי רגל אחת. משקלו כ 1800 טון. חישוב מספר טונות הפחם שמתחת לנכס כרוך בשני כפלים.

1) בחישוב זה יש לנו נכס של 120 דונם שעומד במלואו על ידי תפר פחם בעובי ממוצע של 6 מטר. הכפלת מספר הדונמים כפול עובי הפחם הממוצע תניב את מספר הרגלים הפחות דונם מתחת לרכוש.

2) ידוע כי מטר דונם של פחם שוקל כ 1800 טון. לכן אם נכפיל את מספר הטונות של פחם מתחת לנכס ב 1800 טון / רגל, התוצאה תהיה מספר הטונות של פחם שמתחת לנכס.

מספר הטונות המתקבלות בחישוב זה הוא סך הטונות שמתחת. מספר הטונות שניתן לשחזר יהיה מספר קטן בהרבה. שיעורי ההחלמה לכריית שטח הם לרוב כ 90%. שיעורי ההתאוששות בכרייה תת קרקעית יכולים להיות נמוכים עד 50% מכיוון שיש להשאיר עמודים של פחם במכרה כדי לתמוך בגג.

גיאולוג מקצועי או סקר גיאולוגי ממלכתי יוכלו לעזור לך לקבוע אם קיימים תפרי פחם מתחת לרכושך. יתכן ויהיה להם הערכה עד כמה התפרים הללו עבים.

שכירות מינרלים ותמלוגים

לפעמים חברת כרייה לא רוצה לרכוש נכס מכיוון שהם לא בטוחים בסוג, כמות או איכות המינרלים הקיימים שם. במצבים אלה חברת הכרייה תחכור את זכויות המינרלים או חלק מאותן זכויות.

חוזה שכירות הוא הסכם המעניק לחברת הכרייה את הזכות להיכנס לנכס, לערוך בדיקות ולקבוע אם קיימים בו מינרלים מתאימים. כדי לרכוש זכות זו תשלם חברת הכרייה לבעל הנכס סכום כסף בעת חתימת חוזה השכירות. תשלום זה שומר על הנכס של חברת הכרייה למשך זמן מסוים. אם החברה תמצא מינרלים מתאימים היא עשויה להמשיך לשלי. אם חברת הכרייה לא מתחילה בייצור לפני פג תוקף החכירה, אז כל הזכויות בנכס והמינרלים חוזרים לבעלים.

כאשר מייצרים מינרלים מנכס מושכר, לרוב משלמים לבעלים נתח מהכנסות הייצור. כסף זה מכונה "תשלום תמלוגים". סכום תשלום התמלוגים מוגדר בהסכם השכירות. זה יכול להיות כמות קבועה לטון מינרלים המיוצרים או אחוז מערך הייצור. תנאים אחרים אפשריים גם.

בעת התקשרות על הסכם שכירות, על בעל הנכס לצפות מראש כל פעילויות שהחוכר עשוי לעשות במהלך חקר הנכס. בדיקה זו עשויה לכלול קידוח חורים, פתיחת חפירות או הבאת מכונות וכלים לנכס. הגדרת המותר ומה שיקום נדרש היא חלק מהסכם שכירות טוב.

האם עליך לחתום על חוזה שכירות גז? (חלק ראשון): דיון בגורמים שעל בעלי הקרקעות לקחת בחשבון לפני שהם חותמים על חוזה שכירות גז על רכושם. בהשתתפות קן בליאט ודייב מסרסמית ', שניהם מחנכי הארכה עם הארכת פן סטייט.

זכויות נפט וגז

זכויות מינרליות כוללות לרוב את הזכויות על כל נפט וגז טבעי הקיימים מתחת לרכוש. ניתן למכור או להחכיר את הזכויות לסחורות אלה לאחרים. ברוב המקרים, זכויות נפט וגז מושכרות. השוכר בדרך כלל אינו בטוח אם יימצא נפט או גז, ולכן הם מעדיפים בדרך כלל לשלם סכום קטן עבור חכירה במקום לשלם סכום גדול יותר לרכישה. חכירה מעניקה לחוכר זכות לבדוק את הנכס בשיטת קידוח ושיטות אחרות. אם הקידוח מגלה נפט או גז בכמות ואיכות סחירה, יתכן ויופק ישירות מהבאר החקירה.

כדי לפתות את בעל הנכס להתחייב לחכירה, החוכר מציע בדרך כלל תשלום חכירה (המכונה לעיתים קרובות "בונוס חתימה"). זהו תשלום מקדמי לבעלים עבור הענקת החוכר לזכות לחקור את הנכס לפרק זמן מוגבל (בדרך כלל כמה חודשים עד כמה שנים). אם החוכר אינו חוקר, או חוקר ואינו מוצא נפט או גז סחירים, אזי החכירה פגה ואין לחוכר זכויות נוספות. אם החוכר מוצא נפט או גז ומתחיל בייצור, זרם קבוע של תשלומי תמלוג שומר בדרך כלל על תנאי חוזה השכירות.

האם עליך לחתום על חוזה שכירות גז? (חלק ראשון): דיון בגורמים שעל בעלי הקרקעות לקחת בחשבון לפני שהם חותמים על חוזה שכירות גז על רכושם. בהשתתפות קן בליאט ודייב מסרסמית ', שניהם מחנכי הארכה עם הארכת פן סטייט.

האם עליך לחתום על חוזה שכירות גז? (חלק שני): דיון בגורמים שעל בעלי הקרקעות לקחת בחשבון לפני שהם חותמים על חוזה שכירות גז על רכושם. בהשתתפות קן בליאט ודייב מסרסמית ', שניהם מחנכי הארכה עם הארכת פן סטייט.

בעיה אחת שיכולה להתרחש היא כאשר החוכר מגלה נפט או גז אך אין לו דרך להעבירו לשוק. בחלק מהסכמי החכירה יש סעיף "המתנה על צינור" המרחיב את זכויות החוכרים לתקופה מוגבלת או בלתי מוגבלת.

בנוסף לבונוס חתימה, מרבית הסכמי החכירה מחייבים את החוכר לשלם לבעלים חלק משווי הנפט או הגז המיוצרים. אחוז התמלוגים המקובל הוא 12.5 אחוז או 1/8 מערך הנפט או הגז בראש הבאר. בחלק מהמדינות יש חוקים המחייבים לשלם לבעלים תמלוג מינימלי (לרוב 12.5 אחוזים). עם זאת, בעלי בעלי נכסים רצויים מאוד וכישורי משא ומתן מפותחים מאוד יכולים לפעמים לקבל 15 אחוזים, 20 אחוזים, 25 אחוזים ומעלה. כאשר מופק נפט או גז טבעי, תשלומי התמלוגים יכולים לחרוג במידה רבה מהסכומים ששולמו כבונוס חתימה. (כלי אומדן תמלוגים לגז טבעי יבש.)

האם עליך לחתום על חוזה שכירות גז? (חלק שני): דיון בגורמים שעל בעלי הקרקעות לקחת בחשבון לפני שהם חותמים על חוזה שכירות גז על רכושם. בהשתתפות קן בליאט ודייב מסרסמית ', שניהם מחנכי הארכה עם הארכת פן סטייט.

טור סטרטיגרפי: פצצה מרסלוס היא היעד של בארות גז רבות בפנסילבניה. בחלקים מסוימים של המדינה זה ממש מעל אבן גיר Onondaga. פצצה Utica נמצאת מתחת לאונונדגה. להלן ציטוט מאתר המחלקה להגנת הסביבה בפנסילבניה שמסביר את המשמעות:

"ניתן להפיק או ללכוד את הנפט או הגז שלך מבאר מחוץ לגבולות דרכי הרכוש שלך. למעשה, ההגנה היחידה שלך היא אם רכוש הנפט או הגז שלך כפוף לחוק שימור הנפט והגז, 58 פ"ס § 401.1 וכו '. אם אז, הגז בנכס שלך יכול להיכלל בצו יחידה או איגום שהונפק על ידי חבר העמים לבקשת מפיק במערכת סמוכה. אותו מפעיל באר יצטרך לשלם לך תמלוג ייצור המבוסס על חלקו היחסי של ייצור מהבאר, תלוי בכמה מהנתיב שלך נחשב כתורם לבריכת הבארות. החוק הזה חל על בארות נפט או גז שחודרות לאופק האונונדגה ועומק יותר מ -3,800 רגל. "

תמונה מאת: רוברט מיליצ'י וכריסטופר סוויזי, 2006, הערכת משאבי נפט וגז אגן האפלצ'ים: מערכת נפט סה"כ פצליזואית - אמצעית ועליונה. סדרת דוחות בקובץ פתוח 2006-1237. סקר גיאולוגי של ארצות הברית. צפה בסטרטיגרפיה מלאה לאזורים אחרים.

יחידת נפט וגז ואיחוד

מתחת לפני השטח יש לנפט וגז יכולת לעבור דרך הסלע. הם יכולים לנוע דרך חללי נקבוביות זעירים - כמו בין גרגרי החול באבן חול או דרך הפתחים הזעירים הנוצרים כתוצאה משברים. ניידות זו מאפשרת באר לנקז נפט או גז מאדמות סמוכות. אם כן, באר שנקדחה על אדמתך עלולה לנקז גז מאדמת שכנים אם הבאר נקדחה מספיק לגבול הנכס.

יש מדינות שהכירו ביכולתן של נפט וגז לחצות גבולות רכוש מתחת לאדמה. מדינות אלה הציבו תקנות השולטות בשיתוף הוגן בתמלוגים של נפט וגז. מדינות אלה דורשות בדרך כלל מחברות קידוח לציין כיצד יחולקו תמלוגים על נפט וגז בין בעלי נכסים סמוכים בעת הגשת היתר לקידוח. השיתוף המוצע לתמלוגים יתבסס על הידוע על הגיאומטריה של מאגר הנפט או הגז בהשוואה לגאומטריה של בעלות על הנכסים שבשטח. נוהל זה מכונה "יחידה".

בחלק מהמדינות אין כללים ליחידת תמלוגי נפט וגז. במדינות אחרות יש אותם אך רק לבארות המייצרות מאזורים מסוימים או ממעמקים מסוימים. כללים אלה יכולים למלא תפקיד קריטי באסטרטגיית ליסינג או פיתוח משאבים. יש אנשים שמספרים סיפורים על בעלי אדמה שאומרים "חכרו לי עכשיו או שננקדח את שכניכם וננקז את הגז שלך בלי לשלם לך אגורה". במצבים מסוימים, היעדר תקנות מדינה מאפשר להתרחש. אם פנו אליך בנוגע להשכרת זכויות המינרלים שלך, עליך לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ כיצד יחולו חוקי מדינתך על נכסיך.

(הערה: בפנסילבניה הכללים לשיתוף הגז הטבעי משתנים בעומקים מסוימים מתחת לפני השטח ובמיקומים מסוימים בעמודה הסטרטיגרפית. עיין בסעיף שכותרתו "טור סטרטיגרפי" בסמוך לתחתית עמוד זה למידע נוסף. באזורים מסוימים הכללים המשמש לשיתוף גז מרצליוס פצלים יכול להיות שונה מהכללים המשמשים לשיתוף דלק מהפצצה הבסיסית של Utica. התייעץ עם עורך דין כיצד יתכן וחלים על הנכס שלך.)

קידוח אופקי: באיור זה נקדחה באר אנכית אך סטתה לאופקית מתחת לפני השטח. קידוחים מסוג זה יכולים להרחיב את טווח ההגעה של באר לאורך קילומטר או יותר לכל כיוון. לפיכך ניתן לקדוח באר על נכס אחד ולנקז נפט או גז מאדמות סמוכות. כיצד יחולקו הגז והתמלוגים נקבעים לעיתים על פי תקנות המדינה ולעיתים על ידי הסכמים פרטיים. התקנות הנוגעות לשיתוף ייצור נפט וגז משתנות ממדינה למדינה (ולמצבי קידוחים שונים במדינה אחת). חשוב לדעת את התקנות או לקבל ייעוץ אמין לפני שאתה מבצע עסקת נפט וגז.

משא ומתן על זכויות מינרליות

סיפור קצר .... שני גברים היו בחנות לחומרי בניין ובטיולים בחור ששואל ... "האם חכמתם את זכויות המינרלים שלך? אני אשלם לך 500 דולר לדונם - ורשום את הצ'ק שלך הבוקר." אדם אחד תפס את הצ'ק ורץ ישר לבר. האיש האחר תפס את חוזה השכירות ורץ היישר לעורך דינו. לאחד האנשים האלה היה מיליון חברים באותו לילה. לשני היה מיליון דולר בבנק.

שלושה דברים נדרשים כדי לבצע עסקה מוצלחת בזכויות מינרליות: 1) ידע, 2) מיומנות, ו -3) סבלנות. אם היכולות שלך נכשלות באחד מהשלוש, אתה יכול להפסיד הרבה כסף. בעסקת זכויות מינרלים תתמודד עם משא ומתן מקצועי עם ידע מעמיק. אם אין לך את שלושת היכולות הנדרשות, מצא עורך דין טוב או איש מקצוע אחר בתחום הרכוש המינרלי. הסיוע שלהם בדרך כלל לא עולה הרבה, אבל ההבדל שהם יכולים לעשות בעסקה יכול להיות עצום.

פיקדון נפט וגז אנטי-קליניים: איור זה מראה באר שתפיק שמן וגז טבעי מאנטילין. ברישום זה אנו יכולים לראות בקלות שרק חלק מרכוש השטח נמצא ישירות מעל לצבירת הנפט והגז. מיקום הבאר הוא קריטי להתפתחות תקינה של מאגר זה.

יש יותר חוזה טוב מכסף!

בנוסף לעניינים כספיים, חוזה שכירות או חוזה מכר יכול לעשות יותר מאשר פשוט לציין את הסכומים ששולמו לבעלים. זה יכול להכיל גם שפה המגנה על בעלי הרכוש ועל אורח חייהם תוך כדי חקר, כרייה, קידוח וייצור. החוזה יכול לקבוע הנחיות המגנות על הבעלים מבנים, כבישים, בעלי חיים, גידולים ונכסים אחרים. זה יכול גם לשמור חלקים מהנכס שלא יופרעו במהלך חיפושים, כרייה, קידוח וייצור.

ברוב העסקאות החוכר הוא זה שמכין חוזה לחתימה. אם הבעלים חותם בלי לקבל ייעוץ מקצועי, הזכויות המועברות לחוכר עשויות להיות גדולות יותר ממה שהבעלים רוצה למסור. כל בעל שאינו בעל ידע או ניסיון בעסקאות בזכויות מינרליות, צריך לפנות לייעוץ או ייצוג מטעם עורך דין או איש מקצוע בתחום הרכוש המינרלי. חוכרים בדרך כלל יקבלו עדכונים משמעותיים למה שנכלל בחוזה השכירות או בחוזה המכירה הרגיל שלהם.

באר גז טבעי: קידוחים לגז טבעי בדרך כלל מטרידים כמה דונמים של אדמה. בדרך כלל מפנים כמה דונמים למשטח המקדחה. לפעמים נחוצים כמה דונמים לצורך לכידת נגר או לטיפול במים. ואם באר הגז מצליחה, תוקם צינור להובלת הגז לשוק. תמונות זכויות יוצרים / אדוארד טוד.

חילוקי דעות במהלך חילוץ

סכסוכים בין בעל זכויות המינרלים לבעל זכויות הזכויות על פני השטח מתעוררים בדרך כלל בזמן שאיבת המינרלים.

פעילויות אלה יכולות לדרוש שימוש במשטח ולפגוע בהנאת בעלי המשטח מהנכס. כאן המקום לחשוב מאוד מנוסח הסכם זכויות המינרלים או הסכם השכירות. ההסכם עשוי לתת לבעל המינרלים את הזכות לחלץ את המינרל בכל עת, בשיטות כלשהן וללא פיצוי או התחשבות בבעל המשטח. זו הסיבה שיש לקבל סיוע משפטי בעת מכירת או חכירה של זכויות מינרליות.

בעת רכישת זכויות שטח (זה יכול להיות פשוט כמו קניית בית), כדאי לבדוק היטב את הנוסח של כל הסכמי זכויות מינרלים החלים על הנכס. אלה עשויים להעניק חירויות משמעותיות לבעל המינרלים בזמן המיצוי. למרות שלא היית מעורב בעסקה שמכרה את הזכויות המינרליות מהנכס, בכל זאת תהיה מחויב לאותו חוזה.

כשאתה קונה נכס אתה קונה גם את נכסיו וגם את התחייבויותיו. שכור עורך דין שיכול לעשות את המחקר הדרוש ולחנך אותך מה אתה קונה.

כאשר נמכרים או מושכרים זכויות מינרלים, הצדדים המעורבים בעסקה צריכים להיות בהסכמה מלאה כיצד תיערך מיצוי, מה השיבוץ יבוצע, איזה ציוד יישאר בנכס, איזו גישה תידרש על ידי החוכר, מי אחראי לבעיות צפויות. ברוב המדינות יש חוקים ותקנות כרייה המגבילים את פעולות חברות הכרייה במהלך תהליך ההפקה ומחייבים טיוב מחדש. עם זאת, ייתכן שחוקים אלה אינם עומדים בציפיות של בעלי השטח. כדי להימנע מבעיות יש לטפל בעניינים אלה בחוזה בעת המכירה. שוב, על בעל הנכס להיות בעל עורך דין שיכול לחקור, לנהל משא ומתן, לחנך ולהבטיח שהחוזה מתאים.

נזק לעיכוב לפני השטח

ניתן לעכב נזק למשטח. שכיחות של עבודות תת קרקעיות או התיישבות של שטחים ממוקשים בשטח עשויה לא להתרחש או להתגלות עד עשרות שנים לאחר סיום הכרייה. על בעל אחוזה פשוטה בתשלום לשקול עובדות אלה לפני שהוא נכנס להסכם מכירה או השכרה של זכויות מינרליות. השלכות שאיבת המינרלים יועברו ליורשים ולכל בעלי הנכס הבאים. אין זה נדיר שמאפיינים שמערערים לא מראים סימני שקיעה במשך עשרות שנים לאחר סיום הכרייה. ואז מתחילים להופיע סדקים והתיישבות. במצב זה חברת הכרייה עשויה להיות מנוטרלת ממושכת ובעליה מתים זמן רב. אין מי שיישא באחריות - גם אם תיקון נזק כלשהו נכתב בהסכם השכירות או המכירה.

נזק לאקוויפרים

משקי בית רבים באזורים בהם מתרחש כרייה או קידוח נמצאים מחוץ לשירות אספקת המים הציבורית. בעלי נכסים אלה מסתמכים על בארות מים לייצור המים שלהם. כאשר מתרחש כרייה תת-קרקעית מתחת לרכוש, יש לצפות לשקיעה והתיישבות מסוימת. אם המכרה נמצא מתחת לאקוויפר המופעל על ידי הבאר, שכיחותו של המכרה עלולה לגרום נזק לאקוויפר ולגרום למים שלו להתנקז ליחידות סלע עמוקות יותר. זה יכול לגרום לאובדן זמני או קבוע של אספקת המים. זה גם יכול להרוס את איכות המים. הערך של נכס כפרי ללא אספקת מים נמוך בהרבה מאותו נכס עם אספקת מים.

קניית בית, אדמה או משק

בעת רכישת נכסים באזורים של פיתוח מינרלי פוטנציאלי או היסטורי, הקונה צריך לקבוע אם נרכש אחוזה פשוטה בתשלום או אם הבעלות תחולק עם אחרים. עסקאות זכויות מינרליות הן בדרך כלל עניין של תיעוד ציבורי, והעתקים של מעשים או הסכמים אחרים מוגשים במשרד ממשלתי.

רוכשי נדל"ן צריכים לבקש מהמוכר לציין אילו זכויות מועברות ולבקש עורך דין לאשר כי המוכר הוא הבעלים של מה שנמכר. בתחומים רבים מכירת זכויות המינרלים נרשמת ברשומה הממשלתית בספר מעשים או בסיס נתונים שונה ממכירת רכוש שטח. פירוש הדבר כי המעשה לרכוש השטח עשוי שלא להזכיר זכויות מינרליות שנמכרו. באזורים של פעילות כרייה היסטורית או פוטנציאלית, קונה נכס צריך לשכור עורך דין שיכול לעשות מחקר זה ולאשר את מה שנרכש. זה יכול למנוע הפתעות ובעיות עתידיות.

קונה זכויות המינרלים ככל הנראה הכין את הסכם המכר והכין אותו כך שהכל יהיה לטובתו. הוא מעוניין בחירות להיכנס לנכס בכל עת, להביא את כל הציוד הדרוש, לחלץ את המינרל בשיטה כלשהי ולבצע את השיקום המינימלי הנדרש בחוק המדינה. לאדם שקונה בית מעל זכויות מינרליות אלה מאה שנה לאחר מכן, לא יהיה שום אמירה כיצד בעל המינרלים משתמש ברכושו כל עוד בעל המינרלים עומד בהסכם המכר והחוקים החלים עליו.

חוקים ממלכתיים ומקומיים חלים תמיד

ברוב המדינות יש חוקים המסדירים את פעילות הכרייה והקידוח. ישנם גם חוקים המסדירים את מכירת רכוש השטח והמינרלים. חוקים אלה נועדו להגן על הסביבה ועל כל הגורמים המעורבים בעסקאות רכוש. חוקים אלה הם ההגנה היחידה העומדת לרשות הקונים או המוכרים בנושאים שאינם מטופלים ספציפית בהסכם עסקת המינרלים.

למרות שחוקי זכויות המינרלים דומים ממדינה למדינה, וריאציות קטנות יכולות לעשות הבדל עצום כאשר הן מיושמות על עסקאות בודדות. בנוסף, תקנות הכרייה והנפט והגז יכולות להשתנות משמעותית ממדינה למדינה. אלה יכולים גם להיות הבדל עצום כאשר הם מיושמים על עסקאות בודדות. כל עסקה היא ייחודית ויש לשקול בזהירות לפני שמתקיים כל הסכם קבע.

מה מכנה "מינרל"?

המילה "מינרל" משמשת בהקשרים מגוונים. ככלל, עפרות מתכות, פחם, נפט וגז טבעי, אבני חן, אבן מימד, אגרגט בנייה, מלח וחומרים אחרים המופקים מהאדמה נחשבים למינרלים. עם זאת, אין הגדרה של "מינרל" החל בכל סיטואציה, ומה שנחשב ל"מינרל "יכול להשתנות ממצב למצב ואף להשתנות לאורך זמן!

על איזה כסף אנו מדברים?

סכומי הכסף המחליפים ידיים בעסקאות רכוש מינרלים יכולים להיות עצומים בהשוואה לחוויה הכספית של האנשים הממוצע. התשואה הכוללת (חכירה + תמלוגים) או מחיר מכירת מינרלים יכולים לרוב לעלות על שווי זכויות השטח. ניקח בחשבון שתי דוגמאות:

דוגמה א: נכס של 100 דונם מושקע לחלוטין על ידי תפר פחם בעובי של שמונה מטרים. הבעלים מסכים לאפשר לחברת כרייה להסיר את הפחם תמורת תמלוגים בסך 3 דולר לטון שישולמו עם החילוץ. בהנחה ששיעור התאוששות פחם של 90%, ישולם לבעלים כמעט 4 מיליון דולר.

דוגמא ב ': קדח נכס של 100 דונם בגז טבעי, והתמלוגים ישותפו על ידי בעלי יחידת 640 דונם המקיפה את הבאר מייד. בעל הנכס יקבל תמלוג של 12.5% ​​על בסיס ערך ראש הבאר של הגז, שבעת הייצור הוא 8 דולר לאלף רגל מעוקב. בהנחה ששיעור ייצור באר של ממוצע של 2 מיליון קוב מעוקב ליום לאורך כל השנה הקלנדרית ישולם לבעל הנכס מעל 100,000 דולר עבור שנה של ייצור גז.

עסקאות נפט וגז טבעי כרוכות בסכומי כסף גדולים, אך קשה לאמוד את הערך האמיתי - במיוחד באזורים בהם מעט מאוד קידוחים התרחשו בעבר או בהם נבדקות לראשונה יחידות סלע עמוק.

שלוש קווים תחתונים

1) קבל סיוע מקצועי: זכויות מינרליות ועסקאות חכירה מינרלית כרוכות בסכומי כסף גדולים והם מורכבים מאוד. מאמר זה נועד להיות לא יותר מבוא קצר. אם פנו אליכם בנוגע לליסינג או למכירת זכויות המינרלים שלכם, עליכם לקבל מיידית ייעוץ מעורך דין שיש לו מומחיות בעסקאות מינרלים וחוקי מדינתכם. אם אין לך עורך דין, תוכל לפנות ללשכת עורכי הדין המקומית לקבלת הדרכה.

2) לבעלי השטח זכויות: באופן כללי, מטרת חוזה שכירות או חוזה רכישה היא להעביר את זכויות הבדיקה והייצור לחברת פיתוח מינרלים. עם זאת, לבעלים של המשטח יש גם זכויות מסוימות. זכויות בסיסיות של בעל השטח ניתנות בחוקי המדינה; עם זאת, כל בעל משטח צריך להחליט אם יש צורך בהגנות חזקות יותר. הדרך היחידה לשמר אותם היא להיות בטוחים כי החוזה מכיל שפה מספקת להגנה על גידולים, בעלי חיים, מבנים, רכוש אישי, גישה וכל רצון אחר במהלך תקופת השכירות או לצמיתות במקרה של מכירה. חוכרים לרוב יקבלו עדכונים משמעותיים למה שנכלל בחוזה השכירות או המכירה הסטנדרטיים שלהם; עם זאת, הם אינם מחויבים להיעתר לבקשותיך. הם יכולים ללכת משם.

3) קונים ומוכרים היזהרו: אם אתה רוצה תוצאה כספית טובה והגנה על הנכס שלך במהלך ייצור המינרלים ואחריו, אתה ועורך הדין שלך צריכים להיות בטוחים שיש לך חוזה טוב. ידע ומיומנויות משא ומתן הם שיקבעו את הצלחת העסקה שלך. אם אין לך כאלה אתה לוקח סיכון עצום.

הצהרת אחריות

אין לראות במידע שלעיל כייעוץ משפטי. הוא מציג דוגמאות למצבים העלולים להתרחש כאשר מצרכים יקרי ערך קיימים מתחת לאדמה. זה שוב ושוב מציע לבקש עזרה מקצועית אם אתה שוקל עסקת זכויות מינרליות. לא מציע עזרה זו או ממליץ לאנשים המספקים אותה.